Decyzja o rozpoczęciu budowy naszego wymarzonego domu to tylko jeden z pierwszych etapów całego procesu, który zanim zacznie się wbiciem pierwszej łopaty celem wykopania fundamentów, poprzedzony jest koniecznością spełnienia szeregu formalności. Jest to na tyle ważna inwestycja w życiu każdej rodziny, że warto się do niej odpowiednio przygotować, żeby nic nas nie powstrzymało przed pomyślną realizacją marzenia o własnych czterech ścianach. O czym powinien pamiętać każdy inwestor, który zastanawia się, jak rozpocząć budowę domu? Poniżej zapraszamy do zapoznania się z praktycznym poradnikiem, który wyjaśni to krok po kroku.

Jak zacząć budowę domu? Najpierw formalności!

Posiadając już działkę budowlaną, na której chcemy rozpocząć budowę naszego przyszłego domu, warto pamiętać o spełnieniu kilku wymogów formalnych, które przybliżą nas do skutecznej realizacji inwestycji. Budowa domu wiąże się z odpowiednim przygotowaniem proceduralnym, którego głównymi elementami będą:

• szczegółowa analiza Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (lub decyzji o warunkach zabudowy, jeśli nie obowiązuje na danym terenie MPZP). Są to podstawowe dokumenty, które informują o użytkowym przeznaczeniu działki i przykładowo takich aspektach regulujących rodzaj zabudowy, jak linie zabudowy, kubatura budynku, kształt i kolor dachu czy nawet szerokość elewacji frontowej. Co ważne, ten etap warto przeprowadzić jeszcze przed zakupem interesującej nas działki!
• zakup projektu domu – wiedząc, jakie nasz przyszły dom musi spełnić warunki, należ przejść do wyboru odpowiedniego projektu budowlanego, który będzie dodatkowo spełniał potrzeby domowników. Można skorzystać z usług architektów, którzy są w stanie przygotować projekt indywidualny lub zakupić dużo tańszy projekt gotowy;
• zgłoszenie zamiaru budowy – obecnie obowiązujące przepisy sprawiają, że jeśli obszar oddziaływania przyszłego budynku nie wykracza poza naszą działkę, to budowa może rozpocząć się na podstawie samego zgłoszenia jej zamiaru. Takie uproszczenie proceduralne względem wcześniejszej konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, pozwala znacząco zaoszczędzić czas i uniknąć szeregu dodatkowych formalności. Do samego zgłoszenia wystarczy projekt architektoniczno-budowlany bez części technicznej czy decyzji o przyłączu mediów (to akurat podlega weryfikacji w trakcie oddania budynku do użytku).

Jeśli władze lokalne nie wniosły sprzeciwu wobec zgłoszenia budowlanego, to budowa może rozpocząć się po upływie 30 dni od daty jego przedłożenia. Zgoda taka jest ważna przez okres trzech kolejnych lat.

Przed rozpoczęciem prac budowlanych – od czego zacząć?

Załóżmy, że powyższe formalności zostały pomyślnie spełnione i chcesz przejść do budowy domu – od czego zacząć? Zanim wbijesz przysłowiową łopatę w grunt, musisz jeszcze się odpowiednio formalnie przygotować do samych prac. Konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy, który przejmuje odpowiedzialność za prace budowlane. Stosowne oświadczenia stanowią element dokumentacji budowlanej i nie trzeba ich przedkładać do urzędu. W skład dokumentacji wchodzi też dziennik budowy (nadzorowany przez kierownika budowy), który stanowi urzędowe poświadczenie przebiegu robót budowlanych.

Od czego zacząć budowę domu – przygotowanie i start prac

Rozpoczęcie samych prac budowlanych musi być poprzedzone pewnymi pracami przygotowawczymi, które przykładowo obejmują:

• wytyczenie przez geodetę budynku na działce (wg projektu domu);
• zabezpieczenie i oznaczenie placu budowy;
• przygotowanie tymczasowych obiektów, przydatnych w trakcie budowy (jak składzik materiałów czy przenośne toalety);
• wykonanie przyłącza elektrycznego;
• montaż w widocznym miejscu tablicy informacyjnej.

Odpowiednio wykonane prace przygotowawcze pozwalają rozpocząć pierwsze prace niwelacyjne terenu i przejście do budowy pierwszego etapu budynku – fundamentów.

Budowa domu a badanie gruntu

Gdy na horyzoncie widać już możliwość położenia fundamentów – warto przeprowadzić badanie gruntu. To niezwykle istotna kwestia – analiza wydobytego gruntu pozwala na dobranie odpowiedniej technologii budowy fundamentów oraz może wykazać konieczność wymiany gruntu, co może pociągnąć za sobą dodatkowe koszty. Wyniki badania gruntu pozwalają na dokładne poznanie jego właściwości na danej działce budowlanej. Nośność, skład, wilgotność – to cechy gruntu, które są niezbędne do określenia optymalnej technologii fundamentowania. Dzięki poprawnie wykonanemu badaniu możemy uniknąć późniejszych problemów związanych z osiadaniem czy pękaniem fundamentów.

Projekt budowy domu opiera się na planie miejscowym oraz zaleceniach architekta. Konstruktor dostosowuje projekt posadowienia do wyników badań gruntowych. Dodatkowo, konieczne są uzyskanie różnych zezwoleń, takich jak zezwolenie na wjazd czy zgoda na wycinkę drzew. Warunki przyłączenia mediów są szczególnie ważne – wpływają na dostęp do wody, kanalizacji i gazu. Przyłącze gazu wymaga dodatkowego pozwolenia, które obejmuje również instalację wewnętrzną. W przypadku instalacji pieca gazowego ważna jest również obecność kominiarza i sporządzenie protokołu kominiarskiego.

Kosztorys – niezbędny element procesu budowy domu

Przygotowując się do budowy – nie możemy zapomnieć o kosztorysie budowlanym. Co daje sporządzenie takiego dokumentu? Przede wszystkim zwiększamy kontrolę nad wydatkami. W oparciu o kosztorys możemy też sprawniej zamawiać materiały budowlane. Unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek związanych z przekroczeniem budżetu w procesie budowy domu oraz będziemy mieć większą pewność, że projekt zostanie zrealizowany zgodnie z naszymi oczekiwaniami. Warto zadbać o każdy aspekt formalności!

Pierwsze kroki w trakcie budowy domu – od czego zacząć?

Pierwszym krokiem na placu budowy jest ogrodzenie działki oraz wytyczenie lokalizacji budynku przez geodetę. Następnie teren jest wyrównywany, przygotowując go na przybycie ekipy budowlanej. Pierwszy tydzień to okres wstępnych przygotowań, takich jak koszenie trawy czy ogrodzenie terenu. Ważne jest przestrzeganie procedur i niepodejmowanie prac ziemnych bez uprzedniej zgody. W tym etapie wykonywane są kluczowe prace, takie jak:

• wykop ziemny,
• budowa fundamentów z izolacją,
• instalacja poziomych elementów kanalizacji,
• wzniesienie stropu betonowego nad piwnicą lub podłogi na gruncie.

Jak wiadomo – fundamenty stanowią podstawę domu, dlatego ich solidne wykonanie jest niezwykle ważne. Na podstawie badania gruntu należy też zastanowić się, czy w przypadku naszego domu lepszy będzie fundament, czy płyta fundamentowa.

Niezwykle ważne jest, aby na tym etapie budowy domu uwzględnić wszelkie instalacje, włącznie z tymi niestandardowymi (najlepiej, żeby ujęte były już wcześniej, na etapie projektu). Wczesne planowanie instalacji, takich jak kanalizacyjna, wodociągowa, elektryczna czy odgromowa, pozwoli uniknąć kosztownych i niepotrzebnych przeróbek na późniejszych etapach.

Jak podejść do różnego typu instalacji przy rozpoczęciu budowy domu?

W przypadku kanalizacji – obecnie coraz powszechniejsze są rury wykonane z nowoczesnych tworzyw sztucznych. Wyróżniają się lekkością i nie korodują. Warto zwrócić uwagę na odpowiednie ocieplenie rur kanalizacyjnych, szczególnie na odcinkach mocniej narażonych na niskie temperatury.

Przewody wodociągowe układa się pod ziemią na odpowiedniej głębokości, aby nie ulegały przemarzaniu. W przypadku budowy domu z piwnicą – montaż przewodów przeprowadza się po ukończeniu konstrukcji ścian i stropów. Kluczowe jest też właściwe umiejscowienie zaworów i wodomierza w przyszłej strefie technicznej, co ułatwi ich dostępność.

Doprowadzenie energii elektrycznej oraz łączności telefonicznej wykonuje się, stosując rury osłonowe. Znajduje się w nich pilot – przewód lub linka z tworzywa sztucznego, która umożliwia późniejsze poprowadzenie właściwych przewodów. Rury osłonowe warto wziąć pod uwagę także w kontekście instalacji domofonu, oświetlenia zewnętrznego czy też systemów sterowania bramą.

Przepisy nie zawsze wymagają instalacji odgromowej w budynkach jednorodzinnych – warto jednak podjąć tę inwestycję, zwłaszcza w rejonach, w których burze występują z większym natężeniem i częstotliwością. Instalacja odgromowa składa się z wielu elementów: są to zwody, przewody odprowadzające oraz uziomy. Uziom fundamentowy lub otokowy ma kluczowe znaczenie – to właśnie on umożliwia odprowadzenie wyładowań atmosferycznych.

Rozpoczęcie budowy domu to skomplikowany proces – każdy, kto mierzy się z tym wyzwaniem musi sprostać szeregom regulacji i wymogów. Jesteśmy jednak pewni, że przy odpowiednim podejściu efekt końcowy będzie tego warty!

Na naszym blogu znajdziesz wiele praktycznych informacji na temat budowy domu, m.in. jak zorganizować plac budowy domu, ile kosztuje prąd budowlany oraz jak zabezpieczyć budowę na zimę. Zapraszamy!